楼主：阳光烘得暖暖挠 时间：2016-11-28 22:40:00
从事房地产工作十七年以来,一直做着上层的策划运作,目前已经成功退出,回首往昔,几多惨烈悲壮,谁主沉浮?谁抡羽扇?!
从最初的房价三三制(即建筑造价三分之一,地价三分之一,税费三分之一)到目前的一六三,从建安造价的几百元一平,到现在的一千多.经历过的风雨,是时候退出了.再不退出,意味着无法退出.中间的甜酸苦辣,谁人知晓,曝出中间的黑幕,希大家共赏.
最初到公司时也是一个小员工,由于几项策略比较得力,逐渐受老大重用,逐渐成为三总师之一,即总经济师,总工程师,总会计师.总工程师最初成本是关键,最受重用,随市场走向,逐渐走软,其后是总会计师,主要走的是银行关系.离开前,我已经成为最受关注的人,老大是言听计从.
目前还在看房价死多的朋友要注意了,无论你们还会认为还有多少赚头,你想想开发商都不会有太多的空间,你们还会有吗,最多的利润都不会是屁民的.现在都是国企国资在托市,民资能抽逃的早就作了准备了.目前民营的房企大多在实行证照挂靠获益,有几个在真正开发?就象现在的一级建筑公司一样,都是靠挂靠收费度日,真正建设的是劳务公司或者个体投资者.
最开始运作房产的要办一大堆手续,关键部门的吃喝玩一定搞好就行,其它部门也要放出一些利益,最关键的是规划,国土,消防.其次是市政,水电气部门,以及绿化等杂其杂八部门,总共盖章部门百来个.主要采用手法是以红粉兵团以及娱乐兵团为主.以后逐渐经济化,就是让利,最近京市房价还在涨,用的手法就是让房,每个部门给多少套房子,九折后免首付,相关关系部门的七大姑八大姨把房都拿得差不多了,让出小部分给散户,银行承担了大多的风险,我们就可以金蝉脱壳了.同时我们也有得赚,并不是大家想象的暴利.所以,在这种情况下,日光盘很多时候都会出现.
目前的整个需求,已经相当弱化,试想大多数房产市场化这么多年,有一定财力的,能买的基本上都买了,只有以前部分没有买的目前需要改善条件的,或者因工作变动的,都只是少数人了,且一些人,你就是将房价降百分之六十也不一定买得起,还说目前房屋需要还有多大,完全是痴人说梦,我们一些政府人员,每天都不能摆脱乌托邦式的幻想,使之达到科学的思想状态,尽是在思考如何取悦于上级,好让自己上位,至于经济方略,其实是完全的白痴状态,我们在公关的这些人员中,思想素质分析能力以及为人的素养都很差,其中有一些能干的,多半上不去,因为官场中,只用听话的,不用能干的,且官场内部多近亲繁殖.所以,本次光头强这次改革很可能面临的是失败.对挤泡沫,手段不狠,不象朱总,当年铁血手腕治理,能够度过危机.
为什么会出现烂尾楼=====
其实,开发商也不是傻的,开始拿地,花地价款,然后规划,立项,审批,设计只付一部分定金,以地向银行质押,有一部分资金了,然后找一个建筑公司,基本上是全垫资,修了一点就拿出去预售,把银行圈进来,卖一套得一套的钱,本钱快回来的时候,如果卖得不好,算出来是亏的,立马走人,结果房子完成大部分,建筑商看得不到钱,就停工,房地产商就跑路,银行被套住,买房的也被套住,又要靠整个房价上涨一次,又把大家的套解了,另找人重新打包完成下去.
资金链是如何中断的=======
其实整个资金的情况,以前的开发商都比较讲诚信,烂尾情况并不突出,其后都是学政府的手法,才造成了整个资金的紧张和容易掉链,势资工程,如果你想修这栋楼,那么合同签定以后,不但不给你一分钱,还要你缴百分之十左右的保证金,修到一半以上才给付进度款,把建筑公司套进来,修到一半的时候,学政府的手法,叫你走流程,各种签字,各种审核,建筑公司实力差的,就被拖垮,实力好的,建得差不多了,不付钱不交房.有的直修到断水封顶都没收到钱,就成了烂尾楼了,一大堆的前期债务问题,全部都理不清楚,所以这样的楼,有的弄了十来年都没有解决好过.
拐点其实已经显现,由于地方上各种利益博弈,大家实质感受不深,其实就房价以及级差地租而言,主要级差体现在商业用房上,而在居住用房上,基本差价不会这么大的,主要是政府中的蠢货把这个价格异化了.他们其实根本就不懂.只不过掌握权力而已.预计明年价格会有点冰与火的感觉.
可以,城镇化是对城市化的修正,过去摊大饼式的城市化,如北京,城市是搞大了,什么都弄到一起,交通拥堵,污染严重,门类太多太杂集中在一起,引起城市病,现在就需要进行疏导,那么以城市群的样貌出现,就象东莞各个镇一样,每个镇有每个镇的定位,没必要全部集中在莞城,不现实也不能办到.那么这样,北京就需要进行动手术,政府驻地迁到廊坊,服装设计集中在丰台,高科技产业集中在海淀,工业生产完全迁出到曹妃甸,文化产业迁到霸州,几个高等学府迁到承德(部分),城内只留一些商服业,这样,人口也不会太集中,同时周边的几个城市也具有了活力.各方面都能达到一种和谐,其它皆然.但我吃惊的是,幕僚们至今还未有具体方案,说明我国的人才任用制度是完全只有推倒重来.里面充斥太多的左棍和临时工.做事情都这么久了,没有一点效率.这种去病态化方式才能救房地产.同理,象鄂市一样,没有产业进入,只能是鬼城.
这个看得不一定十分全面,难免有失偏颇,因为我虽然是学经济的,涉及并不是什么深,其后主要用于房地产的操作中了.就目前而言,无论国进民退还是国退民进,最主要的是人才的导入机制,同时,人才进入了之后,是如何利用的问题,也就是如何发挥效能,比如理论界,很多有一定水平的人当了五毛,其实并没有把他们的用在施政上,只让他们作为诡辨的喉舌,其实这正是一种用人机制上的悲哀.大型国企,里面或许有为数众多的博士或更高学历者,但如何提高他们的实用效能呢,没有办法,要你而不用你,是最大的问题.我们每年公招公务员,都是万里挑一,应该说都是能力很高的人了,但是我们的施政水平一直低下,为什么?要你而不用你,真正能上的,都是些溜须拍马,或者官二代等,其它有能力的人,让你一个坑蹲到死.经济需要真正搞活,建议体制内至少裁掉百分之六十,同时减税,这样太痛苦了,小李子能否办到很难说.
回复一下私信南昌的朋友,这个价位有些偏离价值轨道,现在整个房价高估的时代,就目前购买力来说肯定是贵了,或许现在的钱十年二十年来说,也许是低的,投资热点一变,什么都是空白,房地产的价值在土地上,并不是在房子上,所以我一直给大家说的是级差地租,两个同一地段的房子,同样大小一块土地,一个修了三十层,一个只修了三层,请问每个平方的价值是一样的吗?还有就是一个地方的房价以什么来维持,底特律市的房价如何,鄂市的价值是否有人认同?（很少私信，如果有问题咨询，可以加|我筘或V|信（壹零叁貳吧贰肆三肆贰），说明一下是房产观澜看到的，有时间有心情就扯两句，不回答也请不要见怪。）
北京必跌,现在是以时间换空间,就看上面把这个战线拖多久了,同时,大家可以看下北京附近燕郊的房子,五千左右,相对来说还靠谱一点,南面临界的霸州也可以看看,通州都上万了,确实有些让人无法理解,这里面执政者是要背书的,北京很多房子被一些外来的人买走居多,现在有些利益群的房子还没有放出来,比如房姐,为了固化利益和让利益群解套,肯定会弄出房价上走的假象来让散户接盘,希望大家不要接到最后一棒,为政者太坏,不是国军无能,主要是共军太狡猾了.
朋友们,开此贴的目的,不是愤青,不是打压,是给大家一个建议,同时关注经济和民生规律,以至大家不会踏空,另外,也不为宣扬什么,也不会得点五毛或者美分,都是贴近生活现实的一种忠告.有些根据经验而来,大家在不久的未来,都可以见到的,目前深受房屋之累的,到时候就可以拔云见日了,另外,财富的取得,主要是需要一种经济思维,不要跟风,同时理性判断,现在整个社会都面临转型,不是谁愿不愿意的问题,毕竟前面的问题太多太激化了,不改,没有活路.改,尚存一现生机.同时,社会财富热点都在不断的变化之中,例如刚改革开放时,当时卖的小商品,不需要多少成本,肯定找钱,那是短缺经济,八十年代末,工业机电产品,小型电机,绝对高利润,九十年代初,商贸流通,炒股,九十年代末,饰材安装材料,本世纪初,房地产,都是一个个热点开始轮动的,目前更多的项目会出现,现在的商贸,商场做得垂头丧气,被电商,物流挤压得寻求活路,现在商业实体都逐渐不好做,商业用房空置率高企,试想房地产市场将面临明日黄花,目前还可以让住房市场在广大消费者透支明天的情况下抽血,所以这最后的盛宴也就是最后再吃一口了,我们绝计不能在这个时候被算计,要保持清醒的头脑.遥想当年卖点小商品在大街上还可以称为千元户万元户,(当年一个乡镇都难出一个哈)现在如果也一样摆个这样的摊,绝对是社会的最底层.所以,时世易人.愿我们共同探讨,找寻新的出路,而不是被别人忽悠.
立此贴是一个标签,同时把这个行业的厚黑之术,展现给大家,让大家有一个清醒的认识,同时,我们在此转型期间,立场一定要稳,现在所建造的房屋,十年之内,肯定有余,所谓刚需,这些年建造的房屋是解放以来的数倍,基本已经达到临界饱和.目前的不不匹配,是结构的不匹配,有的一家人住着很窄的房子,有的一个人拥有多套的房子,还有就是流动性差异,有的地方有很多房子,但没有人去,有的地方涌入很多的人,造成短缺,其实需要调配,如何调配,是一个政治问题,利益集团为固化自己的利益,同时将机遇进行垄断,造就富二代官二代的飞扬跋扈.社会的不公,广大P民的不平,从而引发深层次的社会问题.这些,不是没有人看到,而是没有人愿去解,敢去解.众多的人沦为看客,事不关已,当看笑话,同样,上升渠道的固化,导致怨天尤人,急功近利的思潮泛滥,为了获取利益,尊严,廉耻,都可以不顾,敢于说真话,说实话的人越来越少,不少人都成了虚与委蛇,缺乏主见之人,更有甚者,沦为五毛,美分,他们不是无能,只是无骨.作为民族的脊梁,还是民族的罪人,要看自己的表现,本人所发之言,绝对是一个个慢慢打来,绝对没有什么照抄或者转贴他人之作,也表现一个纯粹的公民应尽之责,诚然,有些意见难免偏颇,同时或许有些许错别字,敬请谅解,大家利用这个平台,可以共同进步嘛.
拖字决,博弈双方的耐性,地方政府能甩的地尽量在甩,把地产商拖进去,然后让地产商和P民博弈看谁稳得住,政府在此期间找其它出路,这是比较现实的做法,同时是比较不负责任的做法,地产商由于前期成本,加之如果售房预期延长,由于利息因素,反而会抬高房价,造成成交量进一步萎缩,从而形成恶性循环,反而造成开工不足,材料需求更缓,建材,煤电等更加减少需求,同时由于房价短期的上扬,民众不满情绪更甚,反而造成社会动荡,为今之计是,盘活存量,大量占有资源的人,加征超面积保有税,大量存量释放出来,把价格一下打低,开发商随大盘只有杀跌,,反而进入良性轨道.但是现在主要是既得利益者太难进攻,主要是这些人在反对,上层对他们动粗,要说都是自己人,不好把握,所谓伸头是一刀,缩头也是一刀,逼迫上层在这上面无所作为.现在他们也在等如何破局,其实最好的时间和机会在等的过程中,慢慢失去了机会.P民任在水深火热中挣扎.经济数据上,只有造假.来安抚民众.现在的选择就是这两个选择.别无它法.
也不算是地方政府的作为,只不过是作为地方政府,其中手少伸向贪腐中而已,尽量让市场自己作为,让更多的地产商正常进入良性竞争,这样,获益的就是老百姓,反之,如果一个地方带有长官意志,从拿地到保护,都进行黑箱操作,房价难保不被异化,与重庆同一层级的城市,难免房价会窜出老高.我们推崇市场经济,这么多年了,很多东西还未真正放手让给真正的市场,这就是悲哀所在.这个也是相对而言,在治理结构而言,众多的乱棍尽量少使,才能真正达到合理化水平.目前所有市场的价位均偏离价值轨道,只不过多少而已,相应来说,一些地方偏离少一点而已,相信朋友看了本人所有发言,有一些感悟.
这个已被叫停,房屋工厂化是以后的一个方向,现在很多地方不管户型多么惨,只要有地段,只要是房子,一样可以抛出,这本身都不正常.相对来说,北方的户型结构设计是最差的,套内五六十平米的房屋可以设计成三居室,这方面可以多学习一下香港,当住房品质之争变得很低的时候,本身就是一个问题,福建的房屋,多是里面全空,连墙的位置等都将设计权力交给业主,不失为一个不错的思路.重庆的房屋设计袖珍化,学到了部分香港的精华.北京和山东的设计单位还需要加加油,不过目前困扰他们的不是设计水平,而是占位的资源。
这里将重心进行归纳一下,回答不一定各位都满意.首先,楼上有质疑本人身份的,这个不奇怪,因为每个公司都有内部叫法和层级结构,有的集团分销售公司,财务公司,总工办,有的公司列办公室,有的公司因下设公司,上层决策者一个人管理,不过,设几个名衔,行老总级别,对下级公司指导安排,这个都不奇怪.这里只作一个探讨研究,有容乃大,因为本人也考虑个人私隐问题,太多东西不可说得太白,鉴谅!
其次,很多涯友+我企|鹅或V,x，（103/282/4342）,有众多朋友提到该不该买该不该卖的问题。没能一一回答，大家见谅。这里面有个轻重缓急问题,举个例子,一个快淹死的人呼救命,一个要施救的人说了,我可以救你,如果马上救给一百万,如果等会救一万,你会怎么选?关于房价还在上涨,跑不过涨幅的问题,情况已经很明了,如果大家为政府分忧,愿意作些贡献,为银行解难,何尝不是一件好事,股市在六千点时吵吵要大赚,重新估价,进去抬轿者大有人在,不足为奇,当时的空军被骂得体无完肤.说实话,我在五千八百点时跑的,多少年了,再也没碰过.那时的低价股,现在仍然是低价股,就象三四线城市.
第三,关于中心区和边远区问题,如何平衡,其实道理很简单,比如上海,在中心价位太高时,在崇明可以建新城,中间辅以快速交通,对崇明来说,价格会有一定哄抬,但是对中心地带未必是好事,因为会对资金分流,对价格上会有一定下拉,再如北京,如果将保定与北京之间专线弄一个快铁快轨,二十五分钟内可达中心区,那么,又会有多少客流会分出,这样每个城市中心点,都有一个发散系数,国家提的一个城镇化,也是这个精神,同时将这样一些点逐渐进行配套,同时产业填充,也就缓解和疏散了中心的过热需求,所以关于一线城市房价过高需要调控的问题,中央提都不提.让市场来说话.
再则,房价越高,银行风险越大,为什么银行要提高首付比例,在房价上涨的时候,说明已经注意到危机了,现在很多款不好申请,就是如此,即使房价下降,断供拍卖,银行也亏不了多少,且银行还具有追索权,同时也可以拉黑个人信用.价格高挂之后,开发商可以将房产质押打飞给银行,让银行的流动性产生问题.自己获少些利益就可以跑路,这就是前段时间为什么几大行为什么需要国家注入流动性了.现在国家表面不理不问,其实是在为银行尽量多的解套,让那些挂在套牢上的尽量甩给散户解套.同时清理地方融资平台,这叫有保有压.最近的房价上抬,就是吸引散户追涨.大家可以想想,还能一直这么涨上去吗?全球十大最贵房价城市,有多少在我们中国,我们的收入状况又比他们多多少呢?我们现在是社会主义市场经济了,一定要遵守市场规则.
房市的细节解读，可以多解读一些中央的意图，不然作为一个操盘手是失败的。纵观中央出台的一系列政策，这里和大家交流一下，希望大家能读出些味道。
首先，中央提高房屋按揭的首付比例，如果房价还有大多上行空间，这个政策不是脑残吗？因为房屋在不停升值中，意味着只要拿到就是获益，完全可以零首付嘛，同时，有些手续齐全的房贷都迟迟办理，并且不顺，说明什么，银行界早就解读出其中的泡沫和风险了。是涨是跌，仁者见仁，智者见智。
其次，有人说，房价雪崩，会导致断供以及经济崩溃，这完全是一派胡言，断供可以，首先你需要在交付的房产中由银行进行拍卖，同时银行具有永久追索权，同时，将你的信用计入黑名单，在逐渐开明的信用社会，这无异于经济自杀。因为中国没有个人财务破产相关法律，将承担无限的连带责任。房价崩了，带动的将是装修，劳务，咨询等相关行业，同时转型的根本也在此列。
再次，大家都有自己心中的房价，在现在社会中，认同价值就是价值，但在现行的状态下，认同价值的改变概率太大了，O八房价的突然回吐，带来的思考太多了，在之前，似无任何先兆。所以目前特别是这个时候需要谨慎，如果单纯认为本人为唱空者，希望认真解读本人发言为上。
一些地方试点已经成功了，也就是提出所谓城镇化打压房价的方式，但目前的躁动情况，很多人都还未了解其中的局，比如一个特大型中心城市，房价高企，那么离城三四十公里的地方，先做好快捷交通，同时综合配套做齐，那么，其结果是两地价格将趋同，因为新选之地方地价各方面都成本很低，虽然配套费贵一点，但在总成本上基本可以忽略，这样，对中心而言，价格上升将是灾难性的。这也就是级差地租平衡性。任何产品的价格取决于成本。当需求被扼杀殆尽时，一个小小昆虫振翅都可能引起雪崩。
再次申明，本人不是所谓的机构唱空者，同时也不关心一些理论研究。只因为实际做的工作中有些接触，实话实说而已，以现实中最浅显例子道来便于接受。不想用一些所谓理论数据来作一些辨驳。诚然，有很多想说的也不一定说到，同时，在这里在线码字交谈，有很多处错别字和误码字，在此深表歉意，本人也喜好文学，不愿被人认为是半壶水。中间有些内容过后看来说法上，语序上问题还很多，主要是表达自己的理念，和给大家一个交流，没有卖弄的意思。
可以说一点，不过考虑个人私隐问题。最初方式联合建房用地之类的不用招拍挂或者政府的改造房，那时才是真正的厚利时代，那时或许朋友还在尿床吧。最初的方式带有很强的政府性质。说透了，就是运作关系。没有平台，你屁都不是。本人以前也体制内人，想想你也懂。有的东西做到一种层面是平衡是安全。考察机会很多，所以熟的地方就多，朋友刚入行吧，场面见小了不懂可以理解。其后随着制定的一些规范，同时在一定经济基础之上，都要运行的一种大家都懂的行业规则。同时必须要有自己独道的方式进行整合。不可能当你的导师，或许你资质不够。这之间如何套用资金如何以小博大，我想从我断网以及删贴发言，你就知道我有些说法及回复多么痛苦了吧。
其实有的朋友骂骂就算了,本人观点一直未变.坚持自己的思维,各种质疑身分也罢,看不起本人的也罢.我不象其他那么理性的发贴者一样,先把稿子写好系统性强存入慢慢发,我是想到就说.完全是经验之谈.不是什么理论界教授.
其实住房市场化,不外乎就是吸纳国家发钞的池子,不过目前来说,一些蠢货下手太狠,还想多装点,又在池子下抠底加深,吸纳这么多的水,超过了承载能力,以前的经适房等全换成了全面的商品房.各种矛盾聚集,这个池子很快就有了溃坝之风险.
所以上面的设计者找好了新池子,股市这个池子不能用了,一看里面的货就知道.这里有推荐股票的广告,请大家一笑而过.趁这时还有没断网的间歇,加点班为朋友们细说一下,同时给点出路.这个出路是什么呢,农村市场,城镇化.这将是影响二十一世纪至少二十年的中国.这其间带来的暴利将会开恩于有心人.就象十几年的房产盛宴一样,在第一波之中,本人在中间获益,现在处于山水之间,一样有所斩获.
这里面如何获益,且听我慢慢道来.
经济上要获益,很多人都会说,简单嘛,销售,当你销售后差值部分不就获益了吗?这个听起来也对,但东西哪里来呢?所以很多人成了打工的销售员.那种微薄的收益不足以支撑现实社会疯狂的成本需求.所以这里我要讲的一招是,把这个反起用.也就是逆操作,也就是投资性采购,并且要拿住逆操作时的商务谈判,使用信息不对称手法,以极低的代价获取.这个当然存在变相掠夺,不甚光彩,就象你买古玩时捡漏一样,你具有专业眼光,看到人家有一个宋代瓷器,人家也不识货,你出些钱买来说喂猫,让人家还觉得很赚.这之中的赚就是一种智慧的赚取,本人认为无可厚非.成功只青睐有心之人.
这个系统的局,上层早就有心布置,不过本人每次屡屡得手,屡试不爽,所以就与大家一起分享.
我以前为老大出谋,同时也为自己出了几次谋,有所斩获.第一桶金是在九六七年的一个特大西部城市,房价虽然不高,但支付还是有些烫手.通过本人观察,在市区江边上,看到很多油毡搭的简易房,经询问,原来是一个船厂随意用些废旧材料搭的以便在工人下江边时临时歇脚之处.产权也不是船厂的,都是过路荒谅之地存续时间也比较久了.后船厂效益也不好,都差不多下岗了,到船坞焊接刷漆也没什么人.于是穿了一身破旧衣服.找管事的人说,工作没找到,希望买下来收破烂,也算找点事做.那人说行,反正也没什么,但要给街道打声招呼.这地也不是他们厂的,那些废旧材料折算下来也就几百元钱.于是请负责人员拉了些关系,吃了一顿,也不让对方吃亏,反正是企业也不好嘛.该多少给多少,说也算给自己找个事做.给街道也说了,希望出个证明.喝了点小酒,当时也就花了几十元钱.当时那面积也有四百多平方.总成本花了不到八百元.证明写了后,略改造了一下,周边力夫晚上开为棒棒公寓,一元钱一晚.当然条件是很差的.这些人也乐得便宜.总成本花了不到两千元.一年之后,城市改造拆迁开始.江边还要修滨江路.于是运迁开始了,摸排登记记开始了.因为买的这个油毡简易房,有实物,有手续,根据政策,算作棚屋,系历史遗留问题,按照正常房屋的百分之七十赔付搬迁费.总之一共算出并赔付了五十多万,在当时绝对不是一个小数,一年时间内就以数百倍收益收取囊中.这其实就是早先都做好的局,只不过是以时间换取空间.其后就是O一二清理三金三乱收的农资门市及仓库了.
不过在当时,他们都会认为这家伙头脑肯定不是有问题就是完全的共产主义者.都是在为别人解困.真正的就是需要自己理解到其中的核心价值.
这个题外的影子,大家听了好象和下面的没有关联,其实就是让大家知道后面要操作的局,让那些资金少的,够付首付的,弄点大钱玩玩,现在就是机会.
为什么中央非常重视和提出三农问题,是因为里面的深层次价值体现,因为农村的土地自留地房屋确权.这个权是可以上市流通的.现在不明朗化,就是要不明朗化,等明朗化了,大家就没有机会了,社会财富的取得,就是要信息不对称.
同时,大家想过没有,为什么别墅比高层多层房屋贵,其实,就建筑造价来说,价格还要低一点.贵在什么地方,土地.当然,也不是所有的土地都值钱.比如塔克拉玛干,不要钱送你你可能都不会要,这就是本人一再坚持的级差地租了.也就是说,你在特大型城市的周边,四五十分钟车程内,找这样一个价值洼地的农房,这个太多了.当然目前东部的农民会有隐约的价值观,低价不大好拿,就到中西部嘛,本人就买了这样一个地方,两栋农舍,当然开始考察地方,还编了一些故事,说为老年人休息买个地方尽孝心,连同周边的自留地宅基地,三五亩,买的时候,因为行政村要同意盖章,又还吃了一顿,把关系都理顺,便是租用五十年,一次性付清租金,双方按手印签字,村委盖章.合理又合法,共支付了三五万元.那是在四年前操作的了,现在估计要花一二十万,说句有点让你们喷饭的话,三五年后你们知道其价值是多少吗?保守估计在一千万以上,所以朋友们,是否屌丝不可怕,可怕的是没有头脑.到时候改建别墅花那个成本三四十万顶天了.比现在有的地方修个鸽子笼似的别墅大气多了.有的朋友一直纠结什么产权呀什么的,你们想想,划拨出让有太大区别吗?证明是你的,就是你的.二十年前,有出让的房屋吗?随着确权手续的深入,你的就是你的.这个蛋糕太大了.当然大家或许认为我这种做法有些下作,仅供参考,拒绝谩骂.
这是趁网路现在没断,一气趁空写出,最近朋友在一起走访日多,每天爬格子时间不一定允许,也不一定能和大家在线交流.本人也不以一种居高临下之态,大家在一起是探讨,是交流,试想日后,相当于给点首付的钱,自己买个车的成本住别墅,比每天上下班流汗挤公车开心吧.并且还背负着给银行几十年的打工.如果自己不想这样享受,到时候卖掉不就完了,有钱人住在城外,发达国家不是没有这个例子.你以为在城中心每天住在鸽子笼里是很开心的事情吗?人的消费欲望是在不断变化的.需求层次理论会告诉你们很多东西.这当中为了达成采购目的,会有多种做戏的东东,但一定要做好做实.另外,级差选地也很关键.不同位置也有价差的.此系保留节目,如有雷同纯属虚构,版权所有,翻版必究.可以不信,可以乱骂.价值在心中.
个人观点,有不同意见正常.本人绝非唱空者,也明确指出,长期来看,绝对是看空的.节点本人一再申明,只是一个方向.有可能房价还涨五个月六个月,每个人都不知道节点在哪里/
此外,地方政府的开支中,土地出让金点了较大比例,开发商如果拿地减量,地方就必须裁员,为了存续,必将对已有房征收一定税,以维系财政不破产.所以,叫喊还要大涨的,我觉得你可以多买嘛,社会需要你们贡献的.八零年以前,农房每年都是要收取税的,只不过每年收得很少,现在早没有了.体制内的更应该思考,国家养活你们不容易,你们平时做了什么,每天在空调房里做做样子,肩不能挑,手不能提.不分五谷.有时候也换位思考一下吧.
刚朋友一个老年邻居,以前是搞建筑的,收了些抵款房,现在当起了包租公,说卖也不好卖,收点租金,几十年才回来成本,还好,目前税还未收取.不然到时候全是个赔本的货,这些死东西被固化了,现在房子租也不好租.
真正买房付了首付,并没有进入享受状态,其一是生活压力,另一个是还款压力.其实这个钱按真正的价值规律来的话,一百平的成本足了.并且是一次性付清.这样社会也比较良性化,但是现在在异化的价格基础下,还会把获利变成负债.如果汉川青山这类的如果有三四千的单价房合适的倒可以考虑,但前提是以后的定位.这个是自己思考,说真的,我以前到过很多地方,由于不是一个地方都均恒待两天,所以有的地方价格和目前来说,判断上肯定有出入.所以希望大家见到有不同之处及时提醒.而不要带嘲讽之口气.
重庆一直在作前期试点和探索工作。北碚离中心点三十五公里左右，由于快捷交通的建设，价格逼近主城，其实也就为其它地方提供了尝试。重庆目前的状况是西北高，东南低。当然最贵的还是在中心区，江景房。个人认为，整个现实会出现一种滞涨。并且会出现成交量下滑，有价无市状况，目前很多开发商的储备地可供开发至少五年以上，地方财政更进一步有压力。区县的购入较多，特别是一定的权贵阶层。一买都是以数套全款为主。最近有些滞销。刚需有，但不是想象的那么多。更多是看一看，为了改善或者为了投资的。这样带来了极大的风险性。在O八风潮下，本不高的房价都可以出现断涯式下跌，现有一些风吹草动，后果难测。奥园的房子，达州中石油的员工，一次性收购了几幢楼。都简装后出租。如果真正地方政府考虑，一收每年的超面积税，或者投资税，地方财政可保无压力，但是会面临利益集团非常大的指责和施压。重庆目前四面施工的新盘，可谓抛压太大，但是行业协坐里，没有一个敢于低价出货。以前类似新嘉华之类的快进快出，被骂为房地产的“搅屎棒”已经被挤出主城。目前华润，在重庆的几个大盘，都面临出走太慢，开发进度，都慢了下来。
的确,价格掌握有不准确的地方,主要是走的路也多,是一种动态的变化之中.在此致歉.有朋友问道个人的小经济怎么搞的,各种疑问,其实,我只是提了一个引子,希望大家多留意,如果钱都不用思维,太简单了,你会觉得幸福来得太突然了.这中间必须有系统谋划.目的性和方面性必须准确.房价近期的走势,必须要解读中央意图,就如五千点股市的时候,各种打压,但都抵制不住股民的热情.现在有点象,最后一关时,上了六千点时,根本就不说了,当然也还冲了一把.所以有时候不要在这个时候去赌.
这仅仅是一个交流,没必要上纲上线,房市有风险,入市需谨慎,一家之言.仅供参考.如果大家多理解一下经济学中的价值发现,我觉得看问题就不会有这么大的偏差.诚然,中国有政策市的环境,土地由政府统购统销.政府定价权(隐形的)但任何产品都必须遵循其价值规律,正因如此,才显得特别危险.以前本人从来没说过那个时候高风险,并且自己也经常作为一种赚钱的工具,目前,正是各方面断档的时候了.这次调整,宏观层面已经提出了.我们应该深思.
看了这么久的贴子,我觉得大家还是未解楼主深意.处于有形逼迫之下,什么价位都只有被动接受.无论你是否情愿.例出,说你病了,必须动手术,两百万,治还是不治?某些地方设卡,抬高房价也是如此作派.但是广大民众的承受力毕竟是有限的.如果我们的收入可以无限增长上去,跟上这个节奏,倒也无可厚非,而事实是,这些年来除了特殊行业,并不是大家想象的那么高增长高收入.所以,在断档前提下,走软当属必然,如果我们政府强行维系住那个高挂的GDP,注水情况下,只是延长周期,那么,带来的可能是硬着陆,而不是软着陆.那种情况之下,才是真正的崩溃.所以,很替执政方捏一把汗.因为买单的,总是老百姓.或许过得不再平静.几次大的风潮,几次大的波动,都经历了,希望把住脉博.
朋友们,我们知道,现在地方政府所需要财政支撑的土地出让金及各种契税,用以达到收支平衡,同时还清地方债,里面占了大头,认为房价下跌只是YY,之前本人在操作时也是这么想的,但是人的贪婪是无限的.美国号称最市场化,最民主化监督的自由经济都无法破解次贷危机,以及新近出现的欧债危机,那么我们有理由相信自己所创造的神话吗?就如当年从五八开始的超英赶美.其结果是什么,饿死几千万人,我们粉饰了一下,称之为自然灾害.实际情况如何,问一问老一辈人嘛.以前小水渠可以控制,现在的大洪水,还能够如你所愿,收放自如吗?
为什么本人判断高房价必降,因为有这个本质原因,以前可以放水发钞推动其上涨,以后再发量肯定要逐渐加大,我们已经发放了开量的款了,再放,可能到时候就如同津巴布韦元了.同时,以前发钞是以出口为导向的,现在已经开始熄火,再发这么多,你总得找个理由,不然,就形同直接给算了.
现在为什么缩减政府开支,为什么政府建设不做.因为自己的底自己清楚.有人说,断人财路如杀人父母,不是别人断,是自己靠挖祖坟盗墓方式获取的财富不可持续,并且也挖完了.必须得转方式了.如果房地产是一可靠的长期可依赖的方式,那么,发言上必须要有大力扶持房地产业.加大城市发展改造力度.作为资深房地产人,这点还是懂的.有的朋友说自己如何刚需,既然都到那个份上了,不买不行呀.我是针对目前还可以缓一下的,尽量观察一下吧,有的朋友赌增值贬值的,别这么想,价值绝对是一个变动的需求.并且每个时间段都不同.从七十年代到如今,追求的方式变化太大了.七十年代,自行车,鏠纫机,手表,八十年代,收录机,电视,电风扇.九十年代,CALL机手机,商务通,二十一世纪初,车子、房子,小密.只看到眼前,说明了眼界的狭小.真正的财富,在自己心里.
八零后的朋友你好,读书和经历同样重要,还有,读书要怎么读,这是一个问题,今后的人生如何如何规划问题,要看你能否有镜子,如何真正看到你自己的优缺点.
关于现在豪华车多的问题,从这个层面上说,正说明危机正在深化,什么叫经济危机,,叫生产过剩的危机,记住,叫相对过剩,当时读政治经济学时告诉我们,大量的牛奶小麦倒掉,另一方面,很多人在挨饿.这种不均衡而造成的社会危机,同理,发钞也一样,一部分人太多了,将奢侈消费当成买大白菜一样随意,另一方面,普通人连基本需求都不堪重负.社会上的不平舆论风起云涌,食利阶层的贪婪做梦都没想到,自己醉心制造的池塘会是为自己挖的坟.西方为什么会有较多的福利和保障制度,是因为数次的危机,为了给食利阶层减少自己被埋的机会.
发钞这次还可以发,但不会发到你我手上,相反,穷的会更穷,还能象上次四万亿那样,估计是找死.
各位朋友,现在建议大家都将思维方式理性.同时,有些以前的经历建议,仅供参考,因为每个人涉事涉地不一样,不过,在每个地方,都要有独到的价值发现的眼光.但绝对不是从众.有时需要剑走偏锋.人生最大的需求是什么,仅仅是房子吗?如果我们把一切都押在上面了,说明这个东西盛宴将过了.
这个世界太疯狂,但我们一定不要仅仅关注个案,而是全面的来看待问题,就是关注战略和战术问题,如果没有战略观,那么就是生与死,如果战略选择对了,战术的好坏只是赚多赚少,如果选择错了,就是死相是否好看而已.
目前太多体制内的人,由于升迁轨迹固化,人际关系固化,社会规则固化,机遇固化,财富固化,本来具有较高层次和思维,同时也成了固化的思维.这样的一种局,造就了社会的行将崩溃.社会的财富固化,并且强者恒强,一方面奢侈品买卖如挑大白菜,一方面水深火热.如此地极端,造成无法弥补的社会裂痕.我们应该只看到房事吗?不能更深层次地思考一下吗?
目前,是一切应该恢复本来面目的时候了.有人说北京有各种优势,房价将永远向上,试想一下,三百多万套的关系存留房一旦抛出,是个什么感觉.国企现在的风光,大家绝对没有看到当年的倒闭下岗潮吧.任何事物,有兴必有衰,且兴得有多快有多猛,死得就有多惨.五八前的敞开肚子吃,到后两年的饿死很多人,都是极端的例子,没有人为此背书,但历史会还原真实的.
如果你置业在南海,那么,你至少创业或者事业离此较近,如果你在南海投资,那么你需要找到进入的项目的前瞻性报告.且发展是可持续的 .南海能否承载产业的转型升级,有待证实.现在的外需马车有些走不动,整个珠三角都在想办法平稳过渡.广东房叔众多,关心政治会是一种笑话.相应来说,还比某些地方靠谱一些.到少那里有一定的经济作为基础,某些地方完全无支撑性产业也弄得价格上行,就有些不可思议了.目前全国危局的存在,破局之下,岂能独善其身,现在的表象,只是转型时转的惯性使然.
上海大多购房户是外来户及撤迁的带来很大一部分增量.上海可建房的地方太多了.还升,其它地方是便宜后来人.上海加上长驻流动人口有多少,三千五百万人口吧,需要多少住房,现在剩余地方还有多少可建作住房,这些情况和香港等地不可同日而语.很多没有真正放开,而是进行阻断效应形成稀缺.同时一些人炒作跟风,本次最大的受伤者会是炒作者.这次放水银行同时又约法三则,并不是在救开发商.一些先绳子拉紧的开发商为了自救而形成多杀多.
你这样觉得,我来问你,融桥半岛在铜元局至少五年开发不完吧,其余空地太多了,肖家河一带,寸滩到唐家沱带土地够多吧,茶园到界石南彭再开发二十年也开发不完.两江新区整治的地现在空置数百平方公里,鱼嘴复盛龙兴石船大片土地成了无人区.悦来礼嘉空置地更是惊人.大学城九镇以及含谷石板陶家白市驿西彭更有大片平地.就近的来说,二郎华福路一带中间地带空地也惊人,只不过路边建了不少.重钢搬迁就不说了,茄子溪陈家坝到渔洞一带空的地还少吗,特别是长征厂一带,除了几个小厂,平时连人都见得少.沙区双碑半边街一带开发了多少年了,还没有修完.富滇银行来重庆拿的地,建设速度也慢,可是南桥寺的优质地块呀.所以,你要全面来看问题.没有一个城市说土地紧张太紧张的.现在炒作者就是用一个套让大家钻,.大家知道华龙桥吧,瑞安集团开发多少年了,还有多大一片没有修.看看吧.就虎头岩来说,都还有不少空地待建.朋友们,看问题一定要理性,别信广告,信聊效.
就是因为目前保值产品太少,才有这样的蓄水池,且这个蓄水池也加了发泡剂.真正城镇化,是将一些小城镇的资产化,保值化就如同当年股市刚开匣时大量的涌入,资产价值高估一样,最近持币观望为宜,例如保值增值的林权,三五万一亩不贵吧,乡镇的工业用地,集贸市场用地,农场份额化,观光农业休闲农业,都逐步落实为产权式定期收益.这样,资金找到了出路就不再全部追房产了,因为这个量能太大,价格不高,需要资金的也较多,由国家认可认证.所以说,一定程度上,房市价挫,但是建筑业仍然有其市场.九二三年及九八年的房市情况仍会出现.所以,大家一定要淡定.如果你买的房子,如果跑不赢发钞速度,或者低位涨价,那么,你买的东西一样是贬值的.
如果划算的话,你如果听进去了的话,或许正是你后悔的时候.就象我们小时候的农村一样,那时候说,棉布麻布的衣料太差了,不耐用,要用的确良(化纤)的,那个才好,很耐用.同时,一个远房亲属家的一个孩子,觉得家里一个香案太难看,在修完新房后,因感觉老年人爱烧香,在家里全部买了新式的颗粒板的家具,看上去洋气,怕老年人舍不得,偷偷把香案叫一个收破烂的抬出去扔了.我那个亲戚是资本家之后,在津市改造后就很低调了,被他儿子扔了之后,气得没几个月就去世了.后来得知,扔掉的是清中期黄花梨的香案.他买的那家具,修的那房子,或许不值那个香案的价值.认同的偏差害死人呀.
房子价值之说,其实在中国,本来就是一个故事.就象当年的股票一样,现在都套进去了,你说它象废纸都行,业绩做假,十年不分红,决策不透明,这个是股市吗,圈钱而已,目前的房市骗局依然如此.说房价吸收所发的钞,纯属鬼话.未来十年,房价必然钝化,有不信邪的,可以进入,当然,刚需者无论贵贱都必须使用,因为生活必须,过多拥有者,也算为国家做贡献嘛.
谈点操盘的知识.在要做的项目,首先要看一下地块.看地块的目的是,首先,是否有高压线电塔之类的穿过.第二,周边是否可延展配套.三,交通区位优势.第四,是否受环境影响,如垃圾处理站在旁边,火葬场,消防站加油站等等,第五,风水上是否得势.有无历史遗留问题(如古迹古墓等影响施工因素)有无地主敲诈势力.入场施工干扰阻力大不大,如施工噪音扰民等引起停工,或现场施工影响交通受管制.
其次是定价问题.详解周边价位,定价基础,居民承受范围.资金状况,是放急盘还是放缓盘,多久收回成本,利润率考虑.资金用度计划.
再次是四证手续问题,哪个部门须烧重香,哪个部门可以过一下,拿地有哪些竞争对手,对方的出招会达到哪个程度.自己有哪几样作为硬的优势.
第四方面是容积可操作空间在哪里,因为增加0.1稍大的盘就是上十万平方,这个在操作中潜规则颇多,不用累述.至于消防方面,由总工上会摆平.银行关系,以及来源由总会搞定.
第五,进入设计阶段,本地要做一定的吸引面出来,比如钻政策空子,挑空层不做,房主自己花很少成本可多得一部分面积,证上没有,也不用交税,但这种实际好处有卖点,价格可以高一点,大家都获益.全部做成外阳台,让业主自己去封闭,这样可以少算平方,少交税,业主有赚的感觉.自墙在设计上尽量采用薄墙,增加室内面积,设计紧凑,功能完善.干湿动静区分.当地消费习惯.如何将设计死角变通为卖点.在设计中逐渐交底变更.
第六,如何找到文案中的宣传点.该盘的口号是什么?针对的是哪几方面的受众人群.吸引哪类的商业入驻.洽谈品牌商业入驻要点.
第七,造势,是否引入品质学校加盟,有入驻意向商业推广,绿化园林推荐.小品细节点缀………
太烦杂了,码字难受.
成都是放射状城市,重庆是多中心城市,放射状城市最大的优点就是集中,缺点就是越往中心区,交通越困难.容易万箭穿心.成都气候条件比重庆好,但地质条件差一点.是非常好的农业区.当初提议大搞城建的原则上应该坐牢.耕地节约模式建厂等多选一些荒地和难耕地.成都地下地质较为破碎.一些地方甚至小溪可以见到石底河床,一些地方则挖不到底.也就是大家所说的香灰地.这种地质,最容易引发高强地震.不过,前两次都错过.运气比较好.辐射状城市主要的特点就是向四面扩散.二环以内最易拥堵.街区很象八卦图.成都比较休闲,是一个生活的城市.商业贸易比较发达,春交会以前较为热闹,目前由于重心转移.已经越来越没什么热点了.周边自然风景区多.由于地震原因.被破坏也大. 成都地质构成原因很年轻,多为人力改变,如都江堰,,人力改造后成为天府之国,成都随空港的东迁,今后龙泉一带有一定发展.龙泉驿往东靠一些,地质条件要好一些.成都平原本就一南北狭长的地质裂缝带,西面为隆起地质,就更不用说了,越往东面,地质相应越稳定.
炒房囤房的亏损将超过炒股的亏损
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1、 股市里，绝大多数人没有贷款，不会放大亏损。国际上认为炒股亏损率是百分70。期市是高杆杠的大赌博， 炒期货亏损率大于百分80。100万元的房子，只要首付二三十万元，是三五倍的高杆杠。高杆杠是“杠杆毒药”。牛市里放大盈利而笑不拢嘴。熊市里，放大亏损而哭干眼泪。所以炒房者的亏损率最终可能大于百分60，按揭买房者最终可能有百分30的人沦为负翁。
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2、加入期市的散户，大部分经过股市的搏杀，是滑头，赢到心理价位就止盈，跌破预设价位就止损。我国全民炒房是第一回，多数炒房客缺乏风险意识，贪得无厌，大多是死多头。
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3、前几年，房市没有严格的准入制度和验资制度，有钞票就可以进入房市，有虚假工资收入证明就可以办理按揭，抵御风险能力可能较低。
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4、期市有持仓数量限制，而房市爱买多少就多少，没有限制，可能买入过多。
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5、最可怕的是，房市与期市一样都有强行平仓的制度。美国发生次贷危机的主要原因是按揭高杠杆。2009年，美国280万户家庭收到丧失抵押房产赎回权通知，而且2010年预计将持续增长。2012年，中国可能有280万套住房的主人变成负翁。中国没有个人破产法，银行可以不断追讨。
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6、在股市，有快速的出局机会，而且大跌时会跌得慢一些。在房市，没有快速的出局机会，崩盘时下跌速度很快。
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7、因为有上下小幅震荡的短炒机会，所以，今下午买明上午可卖，随时都有短炒者接手，100万元的股票要卖出时，一按卖出键几秒钟后款就到帐了。
8、房市没有跌停板的限制，一旦崩盘，没有炒短者接手的缓冲，没有10％跌停板的缓冲，下落的速度会比股市还要快，就象“下行的电梯”的铁门，“喀嚓”一声关上后谁也无法出逃，可以从10楼不停顿地一直下落到5楼。一旦走熊就是大熊，包栝许多房地产商和大户也会跑不掉，会套在高位。1998年香港房市的“一夜赤贫”、“一贫如洗”、“百万负翁”说的就是这样的情况。被市场打倒在地，然后,因为负翁剩下的资产全部是银行的，被收房后永世不得翻身。
能力和实力不在于头衔,你的贡献不在于你找了多少.而在于你做了多少的后续早影响.学经济 一个是需要活用,第二个是需要实用.经济学死了,等于无用.虽然很多人没有对口,但在日常经济生活中,需要用一种经济思维去对待和思考一些问题.不要看不起农民工,一些农民工的收入,比现在的相当级别的经理收入要高.主要要意识到学有所长,学有所专,学有所用.通过几年的实践之后,一个学经济的,水平抵不上一个学摆摊的,本身就是一种讽剌,要认真归纳一下自己的方法论. 说真心的,现在一些民营有天量财富的,以及体制内搜刮有天量财富的,内心比谁都慌.体制内的,想用权力固化利益.体制外的,相方法漂白脱身.官富二代怎么快点把那些东西耗干净是正事.出现的太多故事和热点,多与此有关.老潘不跑路,你当他是二呀.杨斌,就是很好的例子.晓庆也有点类似.所以好多影视界名人,都是外国人了.当走不走,祸乱自身.寻罪的理由太多了.葛兰素事件背后说明什么,后面的人追究了几个?都将是些什么人,将是耐人寻味的问题.
看了网友的贴子,为有的朋友的执着感到无奈.很多申明自己是刚需的,其实最怕房价再涨,也怕房价下走.我给的建议是,退一步自然宽.你们没想想,背着几十年沉重的负担,生不起大病,出不得意外,工作一直只能蒸蒸日上,这样的好事全让你遇到了?有食思无食.万事要退一步想.前几年,因各种变故而断供出手的都不少,更何况以后.真正确保以后幸福生活的是健康和自身能力.存再多的房产,保再多的值,如果没有提到的两样东西,一切都是过手的东西.我们的社会诚信正在消失,首先从执政者的承诺,再到耍花枪的执政手法.无不显示目前的疲态.这正是本人所担忧的危机根源.为政者不理事,学不能致用,人才浪费,社会资源浪费的巨大,我们已经耗不起了.我身边的人,有钱的百分之三十都转出去了或者拿着外国护照了.长此以往的掏空效应,你认为我们前景还会好吗?我们每天看着外国电影,(因为大多名演员都是外籍)做着中国梦,是大家应该深思的时候了.
宁要苏南一张床,不要苏北一套房,这是以前的说词,苏北是以前贫穷的象征,由于房价带动效应,交通的改善.苏北的房价起来了,但是相关产业,并未过多入驻.这种正是目前所担忧的.结婚不一定要有自己的房子.很多问题要长远来看,如果对方为了房子而结婚,这种婚不结也罢.生活更多需要在家庭里的包容和忍让.一个连你父母都无法沟通的人,也不可能今后和你以及孩子们的沟通.事情要变通来看,如果你确实有实力,能靠自己能力去买好的大的房子,安享生活,没有人有异议,自己要量力而行,深有深安,浅有浅安.
房产的本质是什么?首先请问你一个问题,钱在手里怎么用,细读本人的贴子,应该有所心得了吧,级差地租的关键词是什么,是地的租金,七十年的租金在一个地块上你算一下和旁边十公里左右的地块租金差值比是多大,来还原本身价值.政府不建政府大楼,没有说不可以租,同时中心地带的房子也可以外租外售获利,这种方式方法不要我教吧,承德的,在廊坊的写字间空置,不正可以利用吗?这些小事,怎么不理解,同时,一个部门一个部门慢慢迁,鬼大爷注意得到,铁道部拆了,办公地可不可以在外面租,高层的这些事,我不用教他们不会打报告吗,同时,费用也节省了.国家的财政经费也有多的了.卖出铁道部北京的房产,还可以还不少债.
提起房价的相关话题,不少朋友可能会说,吃着地沟油的身分,操着中南海的心.看着不少朋友辛苦劳作,挣取不容易的资金,最后拥有着慢慢偿还的债务,并且拥有的资产或许是有毒的.目前状况不容乐观,不少朋友太多质疑,无可厚非.每个人站的角度,思维方式等影响,想法焉能一致.客观,理性看问题,吵绝对不能解决问题.我们无论生活或喜或忧,但世间还需要正能量.不少朋友认为房价还要上涨的,请问,房价涨到哪个点才是理想点?随着放水力度不断加大,老放水,总要有理由才行的.鸡血打太多,容易得败血症.这次的缺水事件,看似平常,个中滋味上面也不好受呀.烂摊子也要收拾.怎么作手,还真有点下不去手.
朋友们,到地方无数,本人也是身体力行,见证过社会各阶层.本人谈论,并无有意奇谈怪论,引人眼球.目前之局,看似杂乱.实则清晰.全局一盘棋,如果棋手不臭,不出昏招,不至于下坏.坏就坏在先手被抢,如果应慢了,子被提了,气眼被堵了,一大片做不活.成了死棋.国棋中打劫勇敢去打,弃一子或局部保全局活才是大道.为今棋局三板斧,一是分蛋糕,二是理顺竞争机制,消灭垄断.三是,裁冗员,任贤能.全局可保赢局.几样都不好做,抢了一块的,要拿出来分,肯定难办,坐上椅子的要竞争,肯定不干,垄断利益肯定不让.贤能者,历为上位者不容.都难.决心决定成败.或许我们在错误的时间有着错误的期待.从房事看全局.以一叶可知秋.当局者是否迷,尚未可知.
而今混吃等死之辈似乎生活悠然.富二官二”故事”层出不穷.郭MM影响着组织.让子弹飞一会儿吧.
放言轻松,无官无职一身轻.体制内受限也多.未上位者忍受的潜规则等把棱角磨平,变圆滑,创造的激情也已经全无.悲哀.做事靠圈子,做人靠吹拍,没有公平竞选,谁怕谁.只要听话的,不要能干的.
体制外,都顺着权柄找饭吃.八仙过海各显神通.潜规则拉拢腐蚀已经成必然.不在能力,在手段.
从最开始的分成分,按出身,到目前的拼爹拼背景,都是左棍的遗毒.
夜已来临.希望朋友们理解楼主深意,同时只能建设性提供一些意见,以供参考,（也可以加我筘或薇信（103/282/4342），说明一下是房产观澜看到的）如觉得不满意,可以不听,但不必谩骂.有为朝廷说话的,可以理解,但不必立意驳斥,因为我们也无意和朝廷作对,只是希望改良,改革已经进入深水区.
房事来说,不仅只是开房和同房,更主要的是楼房和换房.要平衡,肯定会引起波澜,能否按平,看手法.天涯里没有上达天听的朝廷卧底,还可以放言,微博里或许有,但立马会挂掉.整饴吏治看似已经着手,深度力度待查.方向似乎有,结论尚早.
房事除权式下跌再走平,是国内最好的状况.要走这步棋,确实需要魄力.煤/电消费都如此了,我们可以知道实体如何了.如今生存之道应该是飓风过岗,百草蜇伏. 经济论坛本属靠后位置.能上天涯聚焦首页头条,纯属意外.与朋友们多多开扒支持分不开.在此深表谢意.同时为全心关心关注中国前途和命运的朋友们致敬!同时也诚挚感谢天涯的涯主及涯友们.干料会逐步释放,同时,本人离开前,因很多不能见光之因素,保全前企业名声,保护合作过之伙伴,会有保留,猎奇的朋友或许要失望了.敬请谅解.理越辨越明,话越说越清,以事实为依据,以道义为准绳,粗浅叫骂都不是解决问题之根本.论据或有失偏颇,可以共同查找斧正嘛.
目前的房事来说,有等不及的,有被不断涨价吓着的,有宣传的,总之,叫你马上就买,似乎所有问题都解决了.这就是营销.回过头来,我们看看市场的现状吧.
有的所谓抢购,就是玩的这一招.人性的观点,从众心理,在我国非常直观.所以本人一贯呼吁,理性,再理性,不要作为抬轿者.但是,现实的诱惑太多了.或许挡不住.
所以,立此贴本身想着就是要面对挨骂的,以前未到关键,也从来不会唱衰唱空,目前,只指出问题,自己独立思考,决策是每个人自己的事,所以也不会去找很多的相关数据,说实话,我不是理论家,不会为了说服什么去找一大堆数据,只是理性分析,因为目前亮在外面的数据掺水太多了,如果你相信,请多看新闻联播.
有的朋友一说就说如果房价跌了,实体就崩溃,建材业,劳动力全部都破产.我想请问一下,O七底钢材多少钱一吨,可以回答,七千左右,房价呢,目前房价的百分之六十,现在房价上涨了,钢材价格应该也作了相应的涨幅吧,应该在一万左右一吨吧,事实是,三千多,且销售量也萎缩了.怎么了,可能有些五毛精英说,都是美帝国在作怪,我们没有定价权.钢厂现在都濒临倒闭了.房价涨了,我们的钢厂反而求生都困难了.首钢迁出了,地方有了,市场却没有了.所以这种说法就是犯罪.今天下午,出去了一会,和几个建材的朋友一起喝茶聊天,他们不无苦衷地说,房价还这样,估计明年五六月份百分之五十以上的厂家都会倒闭.他说,由于目前的高房价,开工已经不足,同时,开发商虽然提了价,但是考虑到卖房因素,边际成本加高,于是,对建筑商的成本控制加高,要求价格更厉害.没办法,建筑商就会考虑降成本,瘦身钢筋,偷工减料,向下压材料价格同时进行,弄得销售材料的利润看薄,同时又反馈到厂方,厂方便再次降低要求,形成连锁反应,同时房租高企,很多销售都做不下去,关门大吉.高的房价,同时影响到装修材料的生产和销售.由于很多承受了高房价的钢需,由于背着沉重的贷款压力,装修因陋就简,需求绝对弱化,我们甚至看到房内只简单处理一下,无地板无家具打地铺的居住.同时,由于更多的是投资炒作,根本就不装,而是空着等价高出售,更无需求.所以近五年来,饰材每年价跌.人工在涨,装修单价也跌,仅去年,某特大城市家装公司倒闭三分之一.这就是房价上涨的功劳.
目前,高房价最主要维系的是地方政府和银行.和经济实体无关,要想转型,大家都弄进去了,怎以转,空转吗?
资金目前正源源不断流入房市中,抽干了共和国的血脉.市场上哀鸿遍野.复苏实业,谈何容易.连扫街跳秧歌的大妈都在发房产的广告传单了.房子真的那么火,售房部门可罗雀,已售房上一片红斑.所剩无几,业绩不错呀,但看到面带菜色的销售人员,或许你应该多读懂点什么.
决心,还是政府的决心.我们在拖延时间的过程中,耗费了最可贵的先手.当年朱相整顿金融,在亚洲金融风暴之中立于不败.同时几个金融专家趁机用方式收购了东南亚的橡胶基地,所以目前我们的汽车,轮胎从未感到过短缺.房价也一直平稳.清理国企,国退民进.一切正向好.但是,其后我们做了什么,不可否认,其间,是解决了一些农税问题,但是,我们把更深彻的问题拖到了现在.并且,实业处于崩溃的边缘.我们看到了,必须转型,怎么转,目前都还没有决断.
想要城镇化,土地确权,资产化,但是相关国企拿不出更多钱来收购了.财政也拿不了更多的钱,如果让民间资本自由收购,意味着一线到五线房价全崩,国家难题更甚.本来让房价下来,开始提出的让利益集团分蛋糕,但是,比要他们的命还严重.上层做了做动作,不敢动了.目前,北上广还一如既往地跳着忠字舞,不过看客终将越来越少了.后面的啦啦队开始走散了.是该摊牌的时候了,所以这个时候,我们广大的P民们,不要去抬这个轿,凑这个热闹.因为最后套住的,只能是自己.
农村确权的土地量,是一个天量,不说别的,就每个大城市郊区的土地量,就不是个小数.不要认为土地多紧张.这样的天量土地,不是几个所谓央企就能掌控的.另外,我们的别墅 ,其实就是略宽松一点的鸽子笼.没有真正的开放空间,其根本就是土地限制.顺便找?一个农村宅基地来说,也可以算是庄园了.确权后,如何进行比价?价值类比产生比价效应,如果近郊也按天价或者低一点,进行级差地租类比.那么价格也会上天,有多少资金可供支撑,那么连带郊应,中心区的高房价将被拉下来,这样形成一个连环套,必然助推房价暴跌.
这种经济白化文类似于小说体，那些用西方经济写出的比较深遂的语言不好懂也不易掌握。同时，有些观点自相矛盾。比如，价格体现于价价值，价格围绕价价值上下波动。价值由社会必要劳动时间和剩余价值相加而得。但现实是，价值在于认同。认同价值即为真实价值。价值是变量不是恒量。不同时期具有不同价值。以前写过论文得过奖。所以，朋友们在任何产品的价值发现中，要理性思考，房产也一样。不要被鼓吹宣传的认同价值迷了眼。这个在经济上说起来比较话多。正是我在准备系统理清这一思维的根本所在。
什么叫潜力，是因为建国后的文革大跃进把经济已经逼停，刚恢复的时候当然潜力巨大，目前，进入正常法则之下，按经济规律办，没有了以前旺盛的劳动力，需要靠转型需要靠改革重拾信心努力奋斗，才能展望未来。想当年，卖一个自己养的鸡或蛋，自己种的庄稼物产，周围都设关卡，象防强盗一样防投机倒把。把人民逼向崩溃的边缘。现在，人民的私产如房产，交易一样属于投机倒把，没有把人民的私权当成权利，只限于家庭交易，同社交易。这种不正常的情况在权贵的眼里叫做太正常了。你只能由国家征收，不能用于交易，同时征收时只给极低的代价，所以，那么多为保护私权的，用生命来捍卫，大家这方面的新闻应该见得多了，今天不觉醒，明天受害的或许就是你自己。
这次城镇化的重点，是一些经过重点城市的高速路网的乡镇，以前未开口，形成发展的孤岛和死角的乡镇，这次可能要开口子。以前由于虽然的距离优势，但由于主攻城市发展而边缘化。这次经能利用骨干网络，加强这些乡镇联系，从而带动扶持一些产业。这些乡镇在快速交通联通以后，率先发展的是物流及仓储业，其后重点将发展观光和生态农业。同时，将分流一部分劳动力，因此产业重心将随之转移。在这种影响下，价格高企的房价会随波走软。如果是缓慢走软的话，符合利益集团的想法，但是造成的结构性矛盾，将给城市生活生态带来毁灭性的打击。其实众多经济学家在书本研究这些事情的时候，根本没有着眼于现实。而是想当然地罗列很多数据。试想，房价缓慢走软，必然造成房屋销量暴跌。同时影响的是装修业，家具家电业，从今后大众餐饮业减少三成来看，已经把城内的就业驱离了。同时，高端餐饮由于主要是官场招待，下滑更多便不置评。这样带来的萧条效应将是国家经济无法承受之重。真正救经济的是让房价挤掉水分，一次性下降到合理位置，同时进行住入限制，超量限制，进行资源合理配置。才是振救经济的良方。放任是不作为的方法。从央视的数据上解析经济增长了多少多少，但目前实体来看，大家都会说经济如何萧条。财政收入还能增加多少，不能拔苗助长。
活力是否足，主要靠智慧与产业。大家可以到广东东莞的常平，樟木头横沥看看，当然你会说我找发达地方，同样，建议你到西部小地方，比如重庆壁山县的青杠来凤狮子大路这几个镇看看。不要管是否形成鬼城，而在于你要找准模式。好的例子很多，坏的例子也不少。很多事情，要全盘来看，不能以点盖面。鬼城的形成是政府过度干预市场。想要去主导市场，造成的苦酒只能由政府去吞咽。而不是靠智慧去化解市场的矛盾。一些食利者借机发难，所以有的地方群众很苦的。
目前的房事来说,有等不及的,有被不断涨价吓着的,有宣传的,总之,叫你马上就买,似乎所有问题都解决了.这就是营销.回过头来,我们看看市场的现状吧.
有的所谓抢购,就是玩的这一招.人性的观点,从众心理,在我国非常直观.所以本人一贯呼吁,理性,再理性,不要作为抬轿者.但是,现实的诱惑太多了.或许挡不住.
所以,立此贴本身想着就是要面对挨骂的,以前未到关键,也从来不会唱衰唱空,目前,只指出问题,自己独立思考,决策是每个人自己的事,所以也不会去找很多的相关数据,说实话,我不是理论家,不会为了说服什么去找一大堆数据,只是理性分析,因为目前亮在外面的数据掺水太多了,如果你相信,请多看新闻联播.
有的朋友一说就说如果房价跌了,实体就崩溃,建材业,劳动力全部都破产.我想请问一下,O七底钢材多少钱一吨,可以回答,七千左右,房价呢,目前房价的百分之六十,现在房价上涨了,钢材价格应该也作了相应的涨幅吧,应该在一万左右一吨吧,事实是,三千多,且销售量也萎缩了.怎么了,可能有些五毛精英说,都是美帝国在作怪,我们没有定价权.钢厂现在都濒临倒闭了.房价涨了,我们的钢厂反而求生都困难了.首钢迁出了,地方有了,市场却没有了.所以这种说法就是犯罪.今天下午,出去了一会,和几个建材的朋友一起喝茶聊天,他们不无苦衷地说,房价还这样,估计明年五六月份百分之五十以上的厂家都会倒闭.他说,由于目前的高房价,开工已经不足,同时,开发商虽然提了价,但是考虑到卖房因素,边际成本加高,于是,对建筑商的成本控制加高,要求价格更厉害.没办法,建筑商就会考虑降成本,瘦身钢筋,偷工减料,向下压材料价格同时进行,弄得销售材料的利润看薄,同时又反馈到厂方,厂方便再次降低要求,形成连锁反应,同时房租高企,很多销售都做不下去,关门大吉.高的房价,同时影响到装修材料的生产和销售.由于很多承受了高房价的钢需,由于背着沉重的贷款压力,装修因陋就简,需求绝对弱化,我们甚至看到房内只简单处理一下,无地板无家具打地铺的居住.同时,由于更多的是投资炒作,根本就不装,而是空着等价高出售,更无需求.所以近五年来,饰材每年价跌.人工在涨,装修单价也跌,仅去年,某特大城市家装公司倒闭三分之一.这就是房价上涨的功劳.
目前,高房价最主要维系的是地方政府和银行.和经济实体无关,要想转型,大家都弄进去了,怎以转,空转吗?
资金目前正源源不断流入房市中,抽干了共和国的血脉.市场上哀鸿遍野.复苏实业,谈何容易.连扫街跳秧歌的大妈都在发房产的广告传单了.房子真的那么火,售房部门可罗雀,已售房上一片红斑.所剩无几,业绩不错呀,但看到面带菜色的销售人员,或许你应该多读懂点什么.
决心,还是政府的决心.我们在拖延时间的过程中,耗费了最可贵的先手.当年朱相整顿金融,在亚洲金融风暴之中立于不败.同时几个金融专家趁机用方式收购了东南亚的橡胶基地,所以目前我们的汽车,轮胎从未感到过短缺.房价也一直平稳.清理国企,国退民进.一切正向好.但是,其后我们做了什么,不可否认,其间,是解决了一些农税问题,但是,我们把更深彻的问题拖到了现在.并且,实业处于崩溃的边缘.我们看到了,必须转型,怎么转,目前都还没有决断.
想要城镇化,土地确权,资产化,但是相关国企拿不出更多钱来收购了.财政也拿不了更多的钱,如果让民间资本自由收购,意味着一线到五线房价全崩,国家难题更甚.本来让房价下来,开始提出的让利益集团分蛋糕,但是,比要他们的命还严重.上层做了做动作,不敢动了.目前,北上广还一如既往地跳着忠字舞,不过看客终将越来越少了.后面的啦啦队开始走散了.是该摊牌的时候了,所以这个时候,我们广大的P民们,不要去抬这个轿,凑这个热闹.因为最后套住的,只能是自己.
农村确权的土地量,是一个天量,不说别的,就每个大城市郊区的土地量,就不是个小数.不要认为土地多紧张.这样的天量土地,不是几个所谓央企就能掌控的.另外,我们的别墅 ,其实就是略宽松一点的鸽子笼.没有真正的开放空间,其根本就是土地限制.顺便找?一个农村宅基地来说,也可以算是庄园了.确权后,如何进行比价?价值类比产生比价效应,如果近郊也按天价或者低一点,进行级差地租类比.那么价格也会上天,有多少资金可供支撑,那么连带郊应,中心区的高房价将被拉下来,这样形成一个连环套,必然助推房价暴跌.
这种经济白化文类似于小说体，那些用西方经济写出的比较深遂的语言不好懂也不易掌握。同时，有些观点自相矛盾。比如，价格体现于价价值，价格围绕价价值上下波动。价值由社会必要劳动时间和剩余价值相加而得。但现实是，价值在于认同。认同价值即为真实价值。价值是变量不是恒量。不同时期具有不同价值。以前写过论文得过奖。所以，朋友们在任何产品的价值发现中，要理性思考，房产也一样。不要被鼓吹宣传的认同价值迷了眼。这个在经济上说起来比较话多。正是我在准备系统理清这一思维的根本所在。
什么叫潜力，是因为建国后的文革大跃进把经济已经逼停，刚恢复的时候当然潜力巨大，目前，进入正常法则之下，按经济规律办，没有了以前旺盛的劳动力，需要靠转型需要靠改革重拾信心努力奋斗，才能展望未来。想当年，卖一个自己养的鸡或蛋，自己种的庄稼物产，周围都设关卡，象防强盗一样防投机倒把。把人民逼向崩溃的边缘。现在，人民的私产如房产，交易一样属于投机倒把，没有把人民的私权当成权利，只限于家庭交易，同社交易。这种不正常的情况在权贵的眼里叫做太正常了。你只能由国家征收，不能用于交易，同时征收时只给极低的代价，所以，那么多为保护私权的，用生命来捍卫，大家这方面的新闻应该见得多了，今天不觉醒，明天受害的或许就是你自己。
这次城镇化的重点，是一些经过重点城市的高速路网的乡镇，以前未开口，形成发展的孤岛和死角的乡镇，这次可能要开口子。以前由于虽然的距离优势，但由于主攻城市发展而边缘化。这次经能利用骨干网络，加强这些乡镇联系，从而带动扶持一些产业。这些乡镇在快速交通联通以后，率先发展的是物流及仓储业，其后重点将发展观光和生态农业。同时，将分流一部分劳动力，因此产业重心将随之转移。在这种影响下，价格高企的房价会随波走软。如果是缓慢走软的话，符合利益集团的想法，但是造成的结构性矛盾，将给城市生活生态带来毁灭性的打击。其实众多经济学家在书本研究这些事情的时候，根本没有着眼于现实。而是想当然地罗列很多数据。试想，房价缓慢走软，必然造成房屋销量暴跌。同时影响的是装修业，家具家电业，从今后大众餐饮业减少三成来看，已经把城内的就业驱离了。同时，高端餐饮由于主要是官场招待，下滑更多便不置评。这样带来的萧条效应将是国家经济无法承受之重。真正救经济的是让房价挤掉水分，一次性下降到合理位置，同时进行住入限制，超量限制，进行资源合理配置。才是振救经济的良方。放任是不作为的方法。从央视的数据上解析经济增长了多少多少，但目前实体来看，大家都会说经济如何萧条。财政收入还能增加多少，不能拔苗助长。
活力是否足，主要靠智慧与产业。大家可以到广东东莞的常平，樟木头横沥看看，当然你会说我找发达地方，同样，建议你到西部小地方，比如重庆壁山县的青杠来凤狮子大路这几个镇看看。不要管是否形成鬼城，而在于你要找准模式。好的例子很多，坏的例子也不少。很多事情，要全盘来看，不能以点盖面。鬼城的形成是政府过度干预市场。想要去主导市场，造成的苦酒只能由政府去吞咽。而不是靠智慧去化解市场的矛盾。一些食利者借机发难，所以有的地方群众很苦的。
成都的朋友以前向我强烈抗议说成都地质条件很好，本人是诋毁成都的房价。
有的朋友不明了房价崩溃和社会繁荣之间的关系。很多人一想到房价崩溃，就想到了高楼要倒塌一样，跌下的是房价，反而各方面会更繁荣。目前的高房价态势下，真正到商场消费的人少了，红星美凯龙，居然之家，建玛特，欧亚达等生意更加清淡。大家可以作这样的对比。所谓扩大内需，其实只能说是官方的自慰。没有从真正的点上做到，谈什么都是空谈。所以开始的一句话就提到点子上了，空谈误国。如何实干，干扰来自何方，需要真正的下大力气。不然，中国梦只是一个遥远的梦。
中国七月份房价还在涨升一片，很多死多头象打了鸡血一样，又开始兴奋起来。中国是特例，房价只涨不跌的呼声甚嚣尘上，殊不知，更大的危机上来了。什么是压垮骆驼的最后一根稻草？是蠢货们的贪婪。各种迹象表明，实业的被抽空，内需的被榨干，权贵们的在中间获利，地方政府在中间所要求的形象工程，政绩，无不象一支支无形的推手，但他们忽略了一样最关键的东西，支撑。把普通P民的需求，收入的增长，以前留存的财富无限放大，已经超出了P民的承受范围。在异化的社会结构上，傍款投机梦想一夜暴富的奴才行径在P民中扩散开来。社会结构的异化，所以需要我们调结构。试想一旦山雨欲来，将是一个怎样的危局？其实中型地产，在一些操作中的暗箱，不外乎拿地中交了定金后，一旦成交，就开始跑银行，进行项目贷，修叫人垫资，其实本身并无多少资金，卖房也是只要有人入套，就好办，也由银行进行按揭贷，也既是说，银行在其中承担了大量风险，这也是一种风险的杠杆放大。涨跌的量大小与开发商的意义来说都不大了，主要是中间环节四证办理下来后。基本上就万事OK。一些小一点的公司，甚至找些代理销售公司，还可以先预支一笔。目前核销的呆账中，特别是定价高企的房价，一旦滞销。银行的系统风险尤盛，但这仅是短期风险，如果任其发展，长期风险更恼火，因为高房价伴随的是房奴的断供率就长期来说，基本可以达到百分之三四十，套牢的到时候是房奴，也有银行。银行去掉中期支付款及息差，加之拍卖收入，仍有部分呆坏账，所以来说，银行系统风险呆坏账率为百分之十，这是前几日新闻公布的，希望大家留意这些信息。所以现在如果仅够首付的朋友们，你们一定要注意系统风险。到时候的无限追索权，可能让房奴交易掉一生幸福。这次的拉高，或许也是最后一波套入一些人，让银行解决部分流动压力。银行目前的很多按揭贷发不出来，很说明问题。钱荒荒在何处，大家心理应该清楚了一些吧。我们还有多少社会财富可以透支，大家一想就明白了，如果到时候银行要清偿这些不良资产，便会来一次更大的货币贬值，到时候的信誉，必然连地球人都知道，这样，政府的合法性问题将会迎来更广泛的质疑。那种情形，并非一般的可控。并非维稳可以解决，可能维稳团体都会不稳。 朋友们，和大家交流的目的也是为今后告知更多朋友经济常识，不要被骗，因为大家积累一点财富不容易，就经济学的常规教条而言，看不到几句就要开始打瞌睡，完全太理论化，数据化了，本人就是需要开创一种形式，让大家都喜欢这种学科和知识。来为将来的生活服务。而一再的酸腐性文字，会让人产生抗拒感，同时也根本接受不了。所以一定用朴实的大众化语言说明经济现象和理论，本人拒绝列用数据化。那样的东西对于一些真正寻解的社会人来说，没有必然意义。
朋友们，本贴没有什么热点，都是家常小事，同时，本人也不会用一些光鲜外衣吸引大家眼球，完全是据实有感而发，喜欢的大伙支持下，在此谢过。本人也不是什么职业码字专家，有些可能不太会优化处理，同时无章节格式，希望大家对微经济多作关注，这个是每个家庭都必须面对的。我曾经也穷过，深知生活之不易，在不易的生活中要安排好生活是一件痛苦的事，所以希望大家多了解生活经济关系。象《货殖列传》这类的经济书，大家可能没翻两页就会扔一边去。另外如现化经济学，西方经济学，也面临看起来头大的情况，所以，我将把里面很多东西化繁为简。说一些应对招数。希望对大家有帮助。
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