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前段时间研究了下存款贷款的利息计算,发现房贷的利息计算很有问题.我们先拿存款来说,假设你存款1万元,存期1年,年利率现在是2.25%.我们先不考虑利息税的问题.那么你存款1万元,一年后(注意是一年后)你能得到10225元.
我们再看来看贷款,比如我贷款1万,先假设贷款年利率也是2.25%,那么我一年后(注意是一年后),应该偿还10225元.我们先来看看这个计算方法的正确否.假设我们没有钱,我去贷款1万1年,得到的1万马上去存1年,现在手里一样的没钱,到一年后我得到的利息和本金刚好也能还上贷款的钱.我照样一分钱没得也一分钱没有损失.这个验证看来是很对的,说明计算方法没有错误.
那么银行靠什么挣钱呢,其实大家都明白,银行靠的提高贷款利率来挣取差价.但显然贷款的计算方法和存款的计算方法应该一样,差别的就只有其中一个参数利率.
说了这么多,下面转入我们的房贷计算.我们先看看房贷利率表:
五、个人住房贷款
（一）个人住房公积金贷款 月利率‰ 年利率%
五年以下（含五年） 3.45 4.14
五年以上 3.825 4.59
假设我们贷款6万5年,照上面计算的方法,那么我们应该是5年后(注意是5年后),还款60000+600004.59%5 =73770.
而现在房贷一般不是到期再还清,一般是两种月供还款有办法,等额还款和等本金还款法.我们为了计算方便,我们以等本金为例子,假设我贷款6万5年,那么每个月还款应该是本金60000/5/12=1000以及其利息.那么我们第一个月还的应该是1000+1000的利息.注意这个1000元我们只使用了1个月,那么这个月的利率应该是3.45 ‰而不是3.835‰.1000+1000*3.45‰=1003.45.而实际上银行是统一收取的整个贷款期的利率.大额贷款就在这利率差额中被多收了.
下面还有别人发的,大家可以仔细算算:
建行这样计算住房贷款利息到底对不对？
新华网 （2004-03-14 08:31:03） 来源：新京报
最近几个月来，向建行申请住房贷款的北京客户也许会发现，其《代扣还款委托书》上的”月均还款额”一栏里，多了一行标有”首次还款金额”的蓝色印章。而每个人的”首次还款金额”则明显比”月均还款金额”高出几十、几百元到数千元不等—根据你的贷款金额和银行的放贷日计算。
为什么”首次还款额”比”月均还款额”多出一笔钱？银行方面的解释是：发放贷款都是当月发放，到次月才开始还款。放款日到放款当月月底这笔利息，还必须计算，相当于借款人”多借”了银行几天的钱，利息当然得算。因此”首月还款额”要多出一部分。这个解释似乎说得过去。
打个比方，你向银行贷款50万元，按等额还款法，借20年，年利率为5.04%，平均每月的还款额是3300元。如果银行2004年1月1日放贷，而按合同约定，你将于2月25日被银行扣回第一笔还款，那么银行算的这”首次还款金额”将是3300元+50万元乘以5.04%除以360再乘以1月1日到1月31日的天数共30天，总计”首次还款金额”为5400元，多出了2100元！
根据合同，你的借款期限是从2004年1月1日起至2023年12月31日止。银行的代扣还款期限则从2004年2月起至2024年1月止，共240期。按当下银行的扣款方式，每月25、26日为扣款日，那么，你所贷的款，从2004年1月1日银行放贷日起，到2023年12月31日止为20年整，但实际上到2024年1月25日才还清最后一笔款。这么算来，你跟银行贷款的总期限不是20年整，而是20年多25天，当然得另付那25天的利息。
但银行为什么不等20年后再来多扣那25天的利息，而非得迫不及待地在”首次还款金额”上做文章，具体应该多扣的到底是哪部分钱的利息，却是大有学问的。
首先，根据贷款人本人的声明，他原本只贷款20周年的，但是由于银行自身技术操作上的问题，导致了他实际贷款年限超出20年。银行平白无故让顾客”多贷款”了几天，违反了合同的平等自愿原则，这个责任不应该由客户来负，而应该由银行自己承担。
其实这个问题，完全可以通过技术手段来解决：如果银行现有的每月25日代扣还款不变，则完全可以要求顾客，如果是银行25日之前放贷的，则要求顾客在当月开始还款，外加几天宽限期；这一点，完全可以在客户申请贷款时就加以说明，让客户提早准备。
其次，如果是25日之后银行放贷的，则按现有的做法，根本就没有超出贷款期限。但是现在，即使是25日以后放贷的，仍然被多扣了从放贷日到当月月底的额外利息！银行将无以自圆其说。
第三，像1月1日之类在每月24日之前银行放贷的，准确的还款办法是从放款当月开始还贷，也就是说，将现有的首期还贷日提前一个月，就不存在”多贷”几天的问题。而等额还款的贷款年限和还款方式一经确定，其每月还款额都是相同的。即贷50万元20年还，每月应还大约是3300元。根据这种算法，银行现有的本月放贷下月开始还款的做法，损失的充其量是第一期和最后一期还款额（以贷50万元为例，都是3300元）的30天的利息，而现在银行向客户收取的却是50万元30天以内的贷款利息。以1月1日放贷为例，多收的将高达2100元。即使其收的仅仅只是50万元1天的贷款利息（70元），也远远高于3300元30天的利息。
原来，在这里，银行用3300元的利息损失，向顾客收取50万元的利息。损失一个蛋，却要人家整只母鸡！
银行此举，涉嫌向消费者重复收取利息。据本人向通州区某房地产公司房贷部人员了解，建行收取这部分费用，只是近几个月的事，此前该行并没有什么高于月均还款额的”首次还款金额”一说；而农行收取这部分费用的时间比建行早得多，已经一年有余。
笔者注意到，北京建行方面已经在原有的借款格式合同的第六十一条上加了一款，为第四款：”在贷款发放月及贷款结清月采用按日计息的方法计算贷款利息；贷款发放日至贷款发放当月月末日的贷款利息与首期还款额一并计收。”
我认为银行此举有单方变更合同、重复向顾客收取利息、涉嫌商业欺诈等多种嫌疑，而且事关千家万户的民生民权大计，非同小可。为此呼吁有关部门，对此迅速展开紧急调查。（童大焕）